Денят, в който строителят предава новия апартамент, е един от най-важните моменти след подписването на договора за покупка. Тогава купувачът получава достъп до жилището, проверява реалното му състояние и удостоверява с подпис какво е приел и какви недостатъци е установил.
Емоцията около получаването на ключовете лесно може да измести вниманието от техническите подробности. Новият собственик често разглежда помещенията набързо, проверява дали разпределението отговаря на очакванията му и подписва предоставените документи. Част от дефектите обаче се забелязват трудно, а след започването на довършителните работи може да стане по-сложно да се установи кога и от кого са причинени.
Затова приемането на апартамент от строител трябва да се извърши спокойно, систематично и с предварително подготвен чеклист. Целта не е да се търсят дребни несъвършенства на всяка цена, а да се установи дали жилището отговаря на договореното ниво на завършеност и дали има проблеми, които трябва да бъдат отстранени преди ремонта или нанасянето.
Предаването е моментът, в който купувачът получава фактически достъп и владение върху жилището съгласно уговореното със строителя. Обикновено се подписва приемо-предавателен протокол, в който се записват състоянието на имота, предадените ключове и установените забележки.
Този протокол не трябва да се бърка с актовете и протоколите, които се съставят в процеса на строителството. Той е практически документ между страните по конкретната сделка и трябва да отразява точно какво е предадено на собственика.
Въвеждането на сградата в експлоатация също е отделна процедура. В зависимост от категорията на строежа то се извършва чрез разрешение за ползване или удостоверение за въвеждане в експлоатация. ДНСК посочва, че за строежите от първа, втора и трета категория разрешението за ползване се издава по реда на Наредба №2 от 31 юли 2003 г.
Преди посещението уточнете със строителя:
Добрата проверка започва преди влизането в жилището. Не разчитайте строителят да носи всички необходими документи или да ви напомни какво е било договорено.
Подгответе копия от:
Ако договорът съдържа описание като „апартаментът се предава на шпакловка и замазка“, проверете дали към него има по-подробна спецификация. Общото наименование не показва дали са включени контакти, ключове, подпрозоречни первази, завършена тераса, домофон, отоплителни тела или други елементи.
За основен оглед не е необходимо специализирано професионално оборудване, но няколко помощни средства могат да улеснят работата.
Подгответе:
Добре е всяка снимка да показва не само дефекта отблизо, а и местоположението му в помещението. Така при последващ ремонт няма да възникне спор коя стена, врата или зона е била засегната.
Преди да преминете към отделните помещения, проверете дали апартаментът, който ви се предава, действително съответства на закупения обект.
Сравнете:
Огледайте дали помещенията са освободени от строителни материали и отпадъци. Натрупаните материали могат да скриват дефекти по стените, замазката или инсталационните изводи.
Направете общи снимки на всяка стая още преди подробната проверка. Те ще документират първоначалното състояние на жилището преди започването на ремонтни дейности.
Входната врата трябва да се отваря и затваря плавно, без да опира в пода или касата. Проверете дали крилото стои стабилно във всяко положение и дали няма видимо усукване.
Обърнете внимание на:
Проверете всички предоставени ключове. В протокола трябва да бъде записан броят им, както и предадените чипове, дистанционни или устройства за достъп.
При жилище, което се предава на шпакловка и замазка, не трябва да се очаква напълно боядисана и декоративно завършена повърхност. Това обаче не означава, че всяка неравност или повреда е приемлива.
Огледайте стените при дневна светлина и с насочена светлина от фенерче. Проверете за:
Не всяка фина линия по повърхността означава сериозен конструктивен проблем. Видът, посоката и развитието на пукнатината трябва да бъдат оценени конкретно. При съмнение е разумно да се потърси строителен специалист, вместо да се прави заключение само по външния вид.
Замазката е основата, върху която впоследствие ще бъдат положени настилките. Дефекти в нея могат да затруднят монтажа на паркет, ламинат, плочки или други покрития.
Проверете дали има:
С нивелир или дълъг прав профил могат да се установят по-ясно изразени отклонения, но точната оценка на допустимите неравности трябва да бъде направена спрямо проекта, използваната технология и бъдещото подово покритие.
Проверете и разликите във височината между помещенията. Те могат да бъдат предвидени за различни настилки, но трябва да са съобразени с проекта за завършване.
Отворете и затворете всяко крило по няколко пъти. Не проверявайте само един прозорец с предположението, че останалите са еднакво регулирани.
При всяка врата и прозорец обърнете внимание на:
Поставете лист хартия между крилото и рамката и затворете прозореца. Ако листът се изважда без почти никакво съпротивление, е възможно притискането да изисква регулиране. Този тест е само ориентировъчен и не замества професионално измерване на въздухопропускливостта.
Терасата трябва да бъде проверена отделно, дори когато изглежда визуално завършена.
Огледайте:
Не изливайте голямо количество вода без съгласуване със строителя. Малко количество може да даде ориентир за посоката на оттичане, но пълна проверка за водоплътност и наклони изисква подходящи условия и специалист.
Парапетът не трябва да се клати при лек натиск. Ако има видима нестабилност, липсващи крепежи или остри незавършени участъци, забележката трябва да бъде записана.
Сравнете броя и местоположението на контактите, ключовете и изводите с предоставения проект или договорените промени.
Проверете:
Не разглобявайте контакти, ключове или електрическото табло, ако не сте квалифицирани. Визуалната и функционалната проверка е различна от професионалното измерване на електрическата инсталация.
Ако жилището се предава с монтирани осветителни тела, включете всяко от тях. При апартамент само с кабелни изводи проверете дали те са обезопасени.
В жилище на шпакловка и замазка баните може да бъдат предадени само с инсталационни изводи. При вариант до ключ трябва да се проверят и санитарията, смесителите, облицовките и оттичането.
Обърнете внимание на:
При наличие на вода отворете всеки кран поотделно. Наблюдавайте налягането, връзките и оттичането. Пуснете водата за достатъчно време, за да проверите дали не се задържа в мивката или душ зоната.
При завършена баня огледайте фугите, силиконовите връзки, ръбовете на плочките и зоните около санитарното оборудване. Чукването по плочките може да даде ориентир за кухи участъци, но резултатът трябва да се интерпретира внимателно.
Начинът на проверка зависи от системите в конкретната сграда. Апартаментът може да има подово отопление, радиатори, климатични изводи, термопомпена система или друг тип инсталация.
Проверете:
При подово отопление не може да се направи пълна оценка само с кратък оглед. Поискайте информация за изпитванията, разпределението на кръговете и правилата за първоначално пускане.
Архитектурният план показва проектното решение, но за бъдещото обзавеждане са важни реалните размери след изпълнението на стените и мазилките.
Измерете поне:
Малки разлики могат да възникнат при реалното изпълнение, но съществени несъответствия с договореното разпределение трябва да бъдат отбелязани и изяснени.
Не поръчвайте окончателно кухня и мебели по индивидуален проект само по първоначалния архитектурен чертеж. Направете прецизно измерване след приемането и преди производството.
Собственикът не приема само вътрешността на апартамента. Общите части влияят върху ежедневното използване на сградата и трябва поне визуално да бъдат прегледани.
Проверете:
При гараж или паркомясто проверете дали номерът и местоположението съответстват на документите. Уверете се, че мястото е достъпно и не е ограничено от инсталации, колони или други елементи, които не са били ясно представени предварително.
Фрази като „има забележки“, „да се оправи стената“ или „прозорецът не е добре“ са прекалено общи. Всеки проблем трябва да бъде описан така, че по-късно да може лесно да се установи дали е отстранен.
Добро описание съдържа:
Вместо „проблем с прозореца“ може да се запише: „Балконската врата в дневната опира в долната част на касата и не се затваря свободно“.
Вместо „пукнатина на стената“ е по-точно: „Вертикална пукнатина с приблизителна дължина 60 см в ъгъла между северната стена и тавана на спалнята“.
Към протокола може да се приложи отделен списък със забележки и снимков материал. Уверете се, че приложението е изрично посочено като част от подписания документ.
Прочетете целия приемо-предавателен протокол преди подписването. Особено внимание изискват предварително подготвени текстове, според които купувачът няма никакви забележки или приема имота в напълно изправно състояние.
Когато има установени проблеми, те трябва да бъдат вписани преди полагането на подписите. Не разчитайте само на устно обещание, че ще бъдат отстранени по-късно.
Проверете дали документът съдържа:
При съществени несъответствия или неясни клаузи е разумно документът да бъде прегледан от юрист, преди да бъде подписан.
Не всички забележки имат еднаква тежест. Полезно е те да бъдат разделени на категории.
Тук попадат течове, сериозно овлажняване, дефектна замазка, неподходящи инсталационни изводи, неработещи прозорци и други недостатъци, които трябва да бъдат отстранени преди започване на довършителните дейности.
Това са дефекти, при които даден елемент не изпълнява правилно предназначението си – врата не се затваря, контакт не работи, сифон не отвежда водата или домофонът не функционира.
Драскотини, малки отчупвания, замърсявания и неравномерни финишни покрития също трябва да бъдат описани, особено когато жилището се предава до ключ. Те обаче обикновено не блокират следващите дейности.
Подреждането по приоритет помага на строителя първо да отстрани проблемите, от които зависи ремонтът или безопасното използване на имота.
Не приемайте автоматично, че всички точки са изпълнени само защото е изтекъл договореният срок. Организирайте повторен оглед и преминете отново през списъка.
За всяка забележка проверете:
Отбележете писмено кои точки са приключени и кои остават отворени. Съхранявайте протоколите, снимките и кореспонденцията и след нанасянето.
Наредба №2 от 2003 г. урежда минимални гаранционни срокове за определени строителни и монтажни работи и посочва, че гаранционните срокове започват да текат от въвеждането на строителния обект в експлоатация. Конкретните права, задължения и редът за предявяване на претенции трябва да се проверят и спрямо договора за конкретния имот.
Купувачът може сам да извърши основна визуална и функционална проверка. При по-голямо жилище, сложни инсталации или видими съмнения обаче присъствието на независим строителен специалист може да бъде полезно.
Професионална помощ е особено подходяща при:
Специалистът може да извърши измервания, които не са възможни само чрез визуален оглед. Важно е обаче предварително да уточните със строителя дали и при какви условия може да присъства външно лице.
Преди да напуснете апартамента, уверете се, че сте изпълнили следните стъпки:
Приемането на апартамент от строител не трябва да бъде формална среща за получаване на ключове. Това е възможност да се установи реалното състояние на жилището преди започването на ремонт, обзавеждане и нанасяне.
Най-добрият подход е да подготвите документите предварително, да преминавате последователно през всяко помещение и да записвате забележките конкретно. Не подписвайте протокол с общо твърдение, че нямате възражения, когато са установени проблеми, които все още не са описани.
Добре проведеният оглед не означава недоверие към строителя. Той създава ясна основа за комуникация и помага на двете страни да разграничат първоначалното състояние на имота от евентуални повреди, възникнали по време на последващия ремонт.
Когато всички забележки са документирани, сроковете са уточнени и корекциите са проверени повторно, собственикът може да започне довършването на новия апартамент с много по-голяма сигурност.
